قیمت مسکن در سال آینده به کدام سو می‌رود؟

به گزارش نور اقتصاد بر اساس گزارش منتشره از سوی بانک مرکزی در ۳ ماهه آبان، آذر و دی، شاهد ثبات نسبی نرخ ها در بازار خرید و فروش مسکن پایتخت هستیم؛ به خصوص در مناطق میانی و جنوبی تهران این ثبات قیمت ها مشهود تر است؛ حتی در آذر ماه، تورم ماهانه بخش مسکن، به منفی ۱.۱ درصد رسید ولی در ماه های آبان و دی رشد ماهانه متوسط نرخ مسکن در تهران ۱.۸ درصد (برای هر دو ماه مذکور با نرخ رشد مشابه ثبت شده است) اعلام شد.

این در حالی است که در ۷ ماه دیگر سال (غیر از ۳ ماه پایانی) رشد ماهانه نرخ مسکن با تورم عجیبی روبه رو بود؛ به طوری که تورم ماهانه نرخ مسکن در مهر ماه امسال با ثبت افزایش ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه، بی سابقه بوده و رکورد ۱۱ ساله از ۸۸ تا ۹۹ را به نام خود ثبت کرد.
قطعاً کنترل نوسانات نرخ ارز در ماه های اخیر، یکی از اصلی ترین دلایل بروز ثبات نسبی قیمت ها در بازار مسکن بود؛ اما کاهش شدید تعداد معاملات نیز در این ثبات قیمتی بی تأثیر نبوده است.
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی که در پایان آبان ماه از وضعیت بازار مسکن در تهران و دیگر مراکز استان ها منتشر کرد، در هم آمیختگی و وجود تناظر یک به یک میان نرخ ارز و نرخ مسکن در ۸ ماهه ابتدایی امسال را مورد تاکید قرار داد.

این هماهنگی نرخ مسکن و ارز تا حدی پیش رفت که برخی از کارشناسان اقتصادی، تئوری هر متر مسکن هزار دلار را مطرح کردند؛ به خصوص که دلار در آبان ماه تا ۲۸ هزار تومان و مسکن در تهران تا متری بیش از ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت.

اما با کنترل نرخ ارز در دو ماه اخیر و افت آن به کف کانال ۲۰ هزار تومانی، شاهد کاهش نرخ مسکن نبوده ایم؛ به نظر می رسد علاوه بر زمان بر بودن ایجاد تناسب میان نرخ این دو بازار و کُند بودن تغییرات نرخ مسکن، چسبندگی نرخ در بخش مسکن نیز بر شکسته شدن تئوری هر متر مسکن هزار دلار مؤثر باشد.

سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصاد در پاسخ به این پرسش که با توجه به اینکه در روزهای گذشته آمار بانک مرکزی از آخرین تحولات مسکن پایتخت در دی ماه، منتشر شده، این آمار را چگونه ارزیابی می کنید؟، اظهارکرد: طبق آمار اعلامی بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در دی ماه به ۳۵۱۵ واحد رسید که نسبت به آذر ماه با ۲۵۵۵ واحد حدود ۳۷ درصد رشد نشان می دهد.

وی افزود: در حوزه نرخ هم میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسکونی از حدود ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در آذر ماه با رشد ۱.۸ درصدی به ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که در گزارش قبلی بانک مرکزی که مربوط به تحولات آذر ماه مسکن تهران بود، شاهد کاهش ۴۲.۸ درصدی تعداد معاملات و کاهش ۱.۱ درصدی نرخ بودیم.

وی گفت: وقتی تعداد معاملات در این سطح پایین باشد، رشد ۳۷ درصدی تعداد معاملات دی ماه را نمی توان به معنای رونق بازار به حساب آورد. زیرا تعداد معاملات حتی پس از افزایش، باز هم عدد قابل توجهی را نشان نمی دهد.

هم خریداران مصرفی از بازار مسکن گریخته اند هم سرمایه ای ها
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار مسکن درحال حاضر با کمبود متقاضی روبه رو است، افزود: خریدار مصرفی به علت افزایش شدید در آخرین سیکل بازار مسکن، توان ورود به بازار مسکن را ندارد.

به گفته این کارشناس اقتصادی، از سوی دیگر، خریداران سرمایه ای ملک نیز عقب نشینی کرده و استقبال از این بازار، به شدت کاهش یافته است؛ زیرا این دسته از خریداران هم امید چندانی به جهش نرخ مسکن در ماه های آتی ندارند. به خصوص که ریسک بالای عدم نقد شوندگی از دیگر نکات خروج این طیف از خریداران، از بازار است.

چشم انداز بازار مسکن در سال آینده
زرگر مرادی در پاسخ به اینکه ادامه روند نرخ مسکن در ماه های آتی را چگونه ارزیابی می کنید؟، بیان کرد: در ماه های اخیر از یکسو شاهد برخی اظهار نظرات با این عنوان هستیم که عنوان می کنند ۵۰ درصد نرخ مسکن کاذب است و یا اینکه بیان می شود باید منتظر سقوط و کاهش شدید نرخ مسکن باشیم. برخی هم در نقطه مقابل از سونامی نرخ مسکن در آینده نزدیک خبر می دهند.

وی ادامه داد: اما من تصورم بر این است که اینگونه اظهار نظرها از هر دو جهت فاقد پشتوانه علمی است. چرا که نرخ زمین به عنوان یکی از اصلی ترین مؤلفه های نرخ تمام شده مسکن هنوز بسیار بالاست، همچنین در سایر هزینه ها مانند مصالح ساختمانی، مجوزها و پروانه های ساختمانی و … شاهد کاهش نرخ خاصی نبودیم؛ حتی شواهدی از افزایش هزینه ها در سال آینده هم وجود دارد.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بنابراین ریسک تولید مسکن برای بخش خصوصی بالاست و همین امر باعث شده است که تعداد واحدهای پروانه های ساختمانی صادره به مراتب کمتر از تعداد واحدهای مورد نیاز باشد. در نتیجه فرض سقوط نرخ مسکن با این تصور که در تهران به میانگین قیمتی زیر ۲۰ میلیون برسیم فرضی کاملاً دور از ذهن است.

دوران جهشی بودن نرخ مسکن به اتمام رسیده است
وی تأکید کرد: در نقطه مقابل موتور محرکه افزایش نرخ مسکن در کوتاه مدت خاموش شده و با فرض عدم بروز اتفاق خاص سیاسی و اقتصادی در کشور، نمی توان انتظار جهش قیمتی جدیدی را داشت. در نتیجه با توجه به آنچه گفته شد محتمل ترین سناریو ثبات نرخ اسمی مسکن با نوسانات محدود خواهد بود.

زرگر مرادی بیان کرد: نکته مهم این است که کاهش اندک نرخ اسمی مسکن در یکی دو ماه از یک سال را نمی توان به سقوط شدید نرخ مسکن تعبیر کرد. از دیگر سو هم با اینکه با کسری تولید بسیار زیاد و کسری تولید انباشته از سال های قبل مواجهیم، اما جهش نرخ مسکن در آینده نزدیک دور از ذهن است.

وی خاطرنشان کرد: به نظر می رسد بازار مسکن وارد یک دوره استراحت قیمتی خواهد شد و برای تحلیل دقیق تر بازار باید بسیاری از پارامترهای تأثیرگذار بر نرخ مسکن مانند نرخ ارز، بازارهای موازی، مؤلفه های اقتصاد کلان و … را به صورت مداوم رصد کرد.