همه چیز درباره تاثیر جنگ بر آینده بازار مسکن

همه چیز درباره تاثیر جنگ بر آینده بازار مسکن

سرویس اقتصادی املاک؛ سالار محمدی دستجردی، شیما خقیقت نیا: بحران‌های اقتصادی و تحریم‌ها، ضربه بزرگی به بازار ملک زد و اکنون باید منتظر تاثیر جنگ بر قیمت املاک بود. جنگ چیزی فراتر از تحولات سیاسی و تحریم‌ها و افزایش درصد تورم است. چون باعث خروج انواع سرمایه‌گذارها در این بازار خواهد شد. اما هر رخدادی می‌تواند فرصت‌هایی را ایجاد کند. غیر از تغییرات قیمت مسکن در زمان جنگ، تغییرات پیچیده‌ای در بازار رخ خواهد داد که حتی می‌تواند نوع تقاضا برای انواع ملک را دست‌خوش تغییر قرار دهد. باتوجه‌به اینکه شرایط کنونی می‌تواند فرصتی مناسب برای ورود برخی افراد به بازار ملک باشد، در این مقاله از وبلاگ بیت‌هوم به بررسی تاثیر جنگ بر روی قیمت ملک پرداخته و بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری را معرفی می‌کنیم.

تاثیر جنگ بر قیمت املاک در ایران

جنگ اسرائیل و ایران در تاریخ 23 خرداد 1404 شروع شد. در این روز، اسرائیل حملات گسترده‌ای به تاسیسات هسته‌ای و نظامی کشور داشت. این اتفاق علاوه‌بر ایران، امنیت منطقه را نیز تهدید کرد. همین موضوع باعث شد فعالان بازارهای مالی از جمله بازار ملک با موج عظیمی از نگرانی‌ها روبه‌رو شوند. در چنین شرایطی، همه مردم با این سوال مواجه شدند که آیا تاثیرات جنگ بر قیمت مسکن می‌تواند رکود این بازار را تشدید کرده یا قیمت‌ هر متر ملک را کاهش دهد. اما در این شرایط ممکن است فرصتی طلایی برای برخی افراد پیش ‌آید و مردم می‌خواهند بدانند آیا زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در این بازار هست یا خیر.

نگرانی‌ها از ادامه پیدا کردن جنگ باعث شد تا گمانه‌زنی‌هایی درباره اختلال در زنجیره تامین نفت و گاز، تاثیرات اقتصادی و افزایش تورم ایجاد شود. در همین دوران بسیاری از بانک‌های داخلی مورد حمله سایبری قرار گرفتند.

تنش‌های بازارهای جهانی باعث شد تا قیمت هر بشکه نفت افزایش قیمتی 7 درصدی داشته و به قیمت 73 دلار برسد. بازار سهام اروپا و آسیا و آمریکا افت قابل‌توجهی داشت. همین تغییرات نیز باعث شد تا افزایش قیمت دلار و نگرانی از افزایش سطح تحریم‌های جدید، بازارهای داخلی را تحت فشار قرار دهد. تاثیر جنگ بر روی قیمت ملک نیز بسیار زیاد بود. اما آیا این وضعیت قیمت ملک را بیشتر می‌کند یا کاهش می‌دهد؟

کانال‌های تاثیر جنگ بر قیمت املاک

جنگ و درگیری‌های ناشی از آن همیشه باعث شده تا اقتصاد کشورها تحت تاثیر قرار بگیرند و به‌عبارتی بحرانی شود. بازار ملک به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور که همواره روشی امن برای سرمایه‌گذاری است نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد. در این بخش، انواع عواملی که باعث تغییر قیمت ملک می‌شوند را بررسی خواهیم کرد.

نوسانات بازار ارز و میزان جذب سرمایه‌گذارها

یکی از اصلی‌ترین تاثیرات جنگ، نوسانات بازار ارز و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری است. همان‌طور که می‌دانید تحولات دنیای غرب مهم‌ترین عامل در نوسانات بازار ارز است و با کوچک‌ترین رخدادی، قیمت دلار در ایران افزایش پیدا می‌کند که به‌مفهوم افزایش قیمت تمامی کالاها خواهد بود.

با شروع درگیری‌های ایران و اسرائیل، قیمت دلار یک‌شبه افزایش پیدا کرد و باعث افزایش قیمت چندبرابری مصالح ساختمانی شد. اما در مقابل بازار ملک را به محیطی امن برای حفظ ارزش پول تبدیل کرد.

در همین راستا، سرمایه‌گذارها با هدف حفظ ارزش ریال در مقایسه با قیمت دلار به سمت دارایی‌های امن‌تری مانند ملک سوق پیدا کردند. بنابراین در شهرهای بزرگی مانند تهران، مشهد، اصفهان، تبریز و شیراز، تقاضا برای خرید ملک افزایش پیدا کرد. اما افزایش تقاضا در چنین شرایط بحرانی و تورم، قیمت ملک را افزایش داد و باعث شد خریداران معمولی دیگر توان خرید ملک در شهرهای بزرگ را نداشته باشند و این بازار تحت سلطه سرمایه‌گذارها قرار بگیرد. جالب است بدانید که قیمت ملک در برخی از مناطق تهران مانند الهیه، زعفرانیه و به‌عبارتی تاپ‌لوکیشن‌های تهران حداقل 15% افزایش پیدا کرد.

افزایش قیمت مصالح ساختمانی

با افزایش قیمت نفت و اختلالاتی که در زنجیره تامین جهانی ایجاد می‌شود، هزینه تولید مصالح ساختمانی و حمل‌ونقل آن نیز افزایش پیدا می‌کند. بنابراین قیمت مصالحی مانند فولاد، میلگرد، تیرآهن، آجر، سیمان و شیشه افزایش چشم‌گیری پیدا کرد. طبیعی است که با افزایش قیمت مصالح، قیمت ملک در شهرهای بزرگ مانند تهران و مشهد و اصفهان بیشتر از شهرهای کوچک‌تر باشد. بنابراین قیمت تمام‌شده خانه‌های نوساز و آپارتمان و انواع دیگر ملک بالاتر رفته است.

طبق گزارش سازمان‌های مختلف، قیمت مصالح قبل از جنگ یعنی حدود 3 ماه گذشته حدود 20% افزایش پیدا کرده بود و حالا با شروع درگیری‌ها، تاثیر جنگ بر بازار مسکن بیشتر شده و حتی ممکن است به 30% تا 40% نیز برسد.

در چنین شرایطی، سازنده‌ها قیمت فروش هر متر ملک را بالاتر برده و برخی فرایند ساخت پروژه‌های فعال را نیز متوقف کرده‌اند. پس افزایش قیمت مصالح و افزایش بالای 20 درصدی قیمت ملک، متوقف شدن ساخت ساختمان‌های جدید و کاهش عرضه ملک نوساز خود باعث افزایش قیمت املاک موجود می‌شود.

افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم

یکی از مهم‌ترین نگرانی‌ها درباره تاثیر جنگ بر قیمت ملک، افزایش تورم ناشی از جنگ است. متخصصان این بازار پیش‌بینی‌ کرده‌اند که نرخ تورم از 15% فعلی حتی به بالای 25% تا 30% نیز برسد. این افزایش تورم می‌تواند نشانه‌های خود را در سال جاری و یا سال آینده نشان دهد. چون افزایش تحریم‌ها و محدودیت‌ها می‌تواند مسیر واردات سوخت و گاز را با چالش مواجه کرده یا حتی مختل کند.

افزایش تورم در کنار عدم افزایش حقوق دریافتی افراد در طول سال، عامل اصلی کاهش قدرت خرید مردم است و این موضوع می‌تواند سطح تقاضا برای خرید ملک در شهرهای بزرگی مانند تهران، کرج، شیراز و اصفهان را تحت‌تاثیر قرار دهد. چون خانواده‌های با درآمد متوسط توان خرید ملک در این شهرهای بزرگ را نداشته و معمولا به دنبال خرید آپارتمان‌های با متراژ پایین در شهرهای کوچک هستند.

تاثیر جنگ بر روی قیمت ملک اکنون با تورم بالای ایران ادغام شده و چالش‌های مالی منجر به کاهش معاملات در کوتاه‌مدت و حتی بلندمدت می‌شود که نتیجه آن رکود بیشتر بازار ملک است.

تحلیل آماری تاثیر جنگ بر بازار مسکن

آمارهای اخیر  سازمان‌های مختلف نشان می‌دهد که تاثیر جنگ بر قیمت ملک فراتر از چیزی است که تصور می‌شود. در این بخش تحلیلی کوتاه از تاثیر تغییرات اجتماعی و اقتصادی روی بازار ملک ارائه می‌شود.

جنگ و افزایش قیمت آپارتمان‌های لوکس در تهران

بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان داده که بیشترین افزایش قیمت همیشه در چنگ آپارتمان‌ها و ویلاهای لوکس در مناطق شمالی شهر تهران بوده است. یعنی مناطقی که‌ به‌عنوان محلی لوکس برای زندگی شناخته می‌شوند. به‌عنوان‌مثال، قیمت هر متر آپارتمان در زعفرانیه تهران از متری 100 میلیون تومان به حداقل متری 115 میلیون تومان رسیده است. دلیل اصلی این افزایش قیمت املاک لوکس به شرح زیر است.

• تبدیل شدن املاک لوکس به یک دارایی امن با ارزش بسیار بالاتر از املاک متوسط و ضعیف؛
• کاهش میزان تقاضا برای املاک متوسط؛
• کاهش عرضه ملک جدید در مناطق متوسط؛
• افزایش بی‌سابقه تقاضا برای خرید ملک در مناطق لوکس تهران.

همین عوامل باعث شده تا سرمایه‌گذاران و ثروتمندان فرصت را غنیمت شمرده و شروع به خرید ملک در مناطقی مانند تجریش، نیاوران، زعفرانیه و فرمانیه کنند. این در حالی است که مالکان ویلاها و خانه‌های شمال کشور با مشکل فروش و اجاره دست‌وپنجه نرم می‌کنند.

جنگ و توقف ساخت پروژه‌های ساختمانی مختلف

افزایش ریسک با شروع جنگ و افزایش قیمت بی‌سابقه انواع مصالح ساختمانی و حتی کاهش تعداد کارگرهای ساختمانی به‌دلیل خارج شدن از شهرهای بزرگ باعث شده تا حدود 15% از پروژه‌های ساختمانی متوقف شوند. این موضوع باعث کاهش میزان عرضه و به‌هم خوردن سطح تعادل عرضه و تقاضا شده است. بنابراین حتی اگر میزان تقاضا افزایش نیابد، باز هم به‌دلیل کاهش میزان عرضه، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند.

جنگ و کاهش معامله ملک در شهرهای شمالی کشور

با شروع جنگ، تعداد افرادی که تا قبل از این به‌دنبال خریدن ویلا یا خانه‌ای در شهرهای شمالی برای اقامت در تعطیلات بودند کاهش پیدا کرد. به‌طوری که تعداد معاملات ویلا و آپارتمان در شهرهایی مانند رامسر و محمودآباد حدود 25% کاهش داشت. دلیل اصلی کاهش تقاضا برای ملک در شهرهای شمالی، ناامنی و تورم بالا است.

جنگ و افزایش اجاره ملک در کلان‌شهرها

در همین چند ماه گذشته و همچنین با شروع درگیری‌ها، بسیاری از مالکان، اجاره خانه‌های خود را در تهران و مشهد و اصفهان و شیراز و دیگر کلان‌شهرها افزایش دادند. به‌عنوان‌مثال، اجاره آپارتمان یک‌خوابه در این شهرها حدود 30% بالاتر رفته است.

تاثیرات تقاضا و عرضه ملک جدید روی بازار املاک

همان‌طور که اشاره شد در شرایط بحرانی جنگ، ساخت بسیاری از املاک نوساز متوقف شد. در چنین شرایطی حتی اگر میزان تقاضا تغییری نداشته باشد، کاهش عرضه ملک نوساز می‌تواند قیمت مسکن در زمان جنگ را به‌شدت افزایش دهد. بنابراین تاثیر جنگ بر قیمت املاک باعث شده تا این بازار به عوامل سیاسی و اقتصادی واکنش شدیدتری نشان دهد. در چنین شرایط بی‌ثباتی، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف بازار ملک تحت تاثیر قرار گرفته و تغییراتی عجیب نشان می‌دهد.

جدول زیر مقایسه‌ای میان نوع ملک، تغییر تقاضا و تغییرات عرضه ملک را با یکدیگر مقایسه می‌کند.

مطابق جدول بالا، برخلاف اینکه در سال‌های گذشته و به‌دلیل کاهش قدرت خرید، مردم بیشتر برای خرید آپارتمان‌های کوچک اشتیاق نشان می‌دانند، اکنون در شرایط بحرانی جنگ، خانه‌های لوکس و گران‌قیمت تقاضای بیشتری دارد. چون قیمت این نوع ملک بالا بوده و افراد می‌توانند دارایی‌های ریالی خود را تماما در این بازار امن سرمایه‌گذاری کنند. از طرفی چون قیمت خانه‌های لوکس در برخی منطقه‌ها سریع‌تر و بیشتر از ملک متوسط رشد می‌کند، افراد نوعی نگاه سرمایه‌گذاری با سود بالا به این نوع املاک دارند. بنابراین تاثیر جنگ بر قیمت املاک باعث شده تا نوع تقاضای افراد جامعه از ملک کوچک‌تر و ارزان‌تر به سمت ملک بزرگ و لوکس با قیمت بالاتر سوق پیدا کند.

تاثیر جنگ بر میزان سرمایه‌گذاری در بازار ملک

تاثیر جنگ بر قیمت املاک در شهرهای مختلف بسیار پیچیده است. چون همواره در گذشته خرید ملک روشی امن و کم‌ریسک برای حفظ ارزش سرمایه و جلوگیری از کاهش ارزش ریال در برابر دلار بود. اما با شروع جنگ اسرائیل و ایران، این معادله پیچیده‌تر از قبل شده است. افزایش تورم و قیمت دلار، باعث شده تا ملک گزینه‌ای جذاب‌تر برای سرمایه‌گذاران باشد.

اما نکته اصلی اینجاست که کدام شهر و منطقه را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنید. در این شرایط باید مناطقی را انتخاب کنید که پتانسیل رشد بالاتری دارند. پس باید هوشمندانه اقدام کنید.

تاثیر جنگ بر اجاره‌بها

در شهری مانند تهران، اجاره آپارتمان در مناطق مختلف حدود 30% افزایش یافته است. این در حالی است که به‌دلیل کاهش تعداد گردشگرها، اجاره‌بهای ویلاهای ساحلی برای اقامت کوتاه‌مدت با تخفیف‌هایی همراه شده تا افراد را ترغیب به اجاره خانه کند. اما اگر جنگ ادامه پیدا کند، افزایش اجاره‌ها جای تخفیف‌ها را خواهد گرفت چون تعداد بیشتری از مردم شهرهای شمالی را برای اقامت و خروج از تهران انتخاب می‌کنند.

پیش‌بینی بازار ملک پس از جنگ

پیش‌بینی بازار ملک پس از جنگ کار بسیار سختی است چون نمی‌توان اتفاقات پیش‌رو را پیش‌بینی کرد. اما تحلیل برخی از کارشناسان چندین سناریو محتمل به شرح زیر را نشان می‌دهد.

تهیه و تنظیم و انتشار: سرویس املاک و مستغلات

   سالار محمدی دستجردی

       شیما حقیقت نیا